El ABC para comprar una propiedad

La revalorización de la tierra en los últimos años ha generado un gran impulso en el mercado inmobiliario que, con mayor dinamismo, ha permitido el ingreso al mercado de muchas propiedades, tanto para la venta como para el alquiler. Sin embargo, en el marco de este crecimiento hemos visto, también, diversas situaciones que demuestran que nuestro derecho de propiedad puede ser sumamente vulnerable.

De este modo, como posibles compradores y/o propietarios no podemos ser ajenos a esta situación y debemos adoptar ciertas medidas de precaución al comprar una propiedad con la finalidad de asegurar nuestra inversión, que tanto nos cuesta.

Estimado lector, apunte el ABC para comprar una propiedad:

1. ¿Quién es tu vendedor? Si está decidido a comprar, tiene que saber a quién le compra. Así, si se trata de una empresa (constructora y/o desarrolladora de un proyecto inmobiliario) debe verificar si es una empresa con trayectoria en el mercado, si ha desarrollado proyectos inmobiliarios similares, si el proyecto inmobiliario es financiado por un banco —lo que le otorga mayor seguridad—, si la empresa está registrada en: (i) el registro de infractores del Indecopi (Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual, en el Perú) o (ii) inclusive, si está reportada ante las centrales de riesgo, como Infocorp. Con toda esta información, tendrá un panorama un poco más claro sobre la confiabilidad de su vendedor.

2. ¿Cómo está la propiedad? Siempre, como regla general, se deben revisar los documentos registrales y municipales de la propiedad. De hecho, si se trata de un proyecto inmobiliario, corresponde revisar los papeles del terreno donde se construye. Al menos, se debe mirar: (i) la partida registral completa del inmueble obtenida de los registros públicos y los títulos archivados de los últimos 10 años; (ii) el Certificado de Registro Inmobiliario (CRI), obtenido de los registros públicos; (iii) el HR (hoja resumen) y PU (predio urbano) emitido por la municipalidad correspondiente; (iv) constancia de no adeudos, también emitido por la municipalidad correspondiente.

3. ¿Qué debo verificar? (i) si quien se identifica como vendedor tiene, efectivamente, inscrita la propiedad a su nombre ante los registros públicos; (ii) que la propiedad no tenga ninguna carga y/o gravamen (hipoteca) inscrita en los registros públicos que pudiera afectar a la propiedad y/o posesión del inmueble; (iii) que en la municipalidad correspondiente no aparezcan deudas en relación a dicha propiedad; (iv) que el vendedor mantenga la posesión del inmueble y no un tercero.

4. ¿Qué debo negociar en el contrato de compraventa? La negociación del contrato dependerá exclusivamente de las partes y de la situación particular, pero, de forma general, siempre es recomendable negociar el pago del precio del inmueble por armadas. Es decir: un porcentaje a la firma de la minuta de compraventa; otro porcentaje cuando se inscriba ante los registros el “bloqueo” de la partida del inmueble a favor del comprador; y el saldo del precio a la firma de la escritura pública de compraventa contra la entrega de la posesión del inmueble.

5. Ahora que soy propietario, ¿qué debo hacer? En primer lugar, siempre debe inscribir su propiedad en el registro. Posteriormente, con la finalidad de garantizar que su inscripción como propietario no sea vulnerada: (i) solicite la inmovilización temporal de la partida del inmueble hasta por un máximo de 10 años y (ii) regístrese en el servicio de alerta registral, a través de cuyo sistema notifican cualquier acto registral que pretenda realizarse sin su consentimiento.