Auge del turismo en Costa Rica: ¿Cómo aprovecharlo a través de las industrias hotelera e inmobiliaria?

La Organización Mundial del Turismo (OMT) estima que el turismo en Centroamérica experimentará una recuperación significativa durante el presente año, alcanzando niveles similares o, incluso, superiores a los registrados antes del impacto de la pandemia. En ese sentido, 2023 trajo para la región un incremento en 5 % del flujo de turistas internacionales registrado prepandemia (en 2019). Este panorama está siendo aprovechado por el sector, que ha anunciado la inauguración de nuevos hoteles de lujo y boutique en países como Costa Rica, Panamá y República Dominicana, así como en otras naciones de la región.

¿Qué aspectos incluiría un plan estratégico para las empresas o desarrolladores para un mejor aprovechamiento de este impulso? ¿Qué consideraciones deberían tener para una gestión eficiente de los riesgos legales asociados a la inversión en el sector inmobiliario para el turismo, incluyendo aspectos tributarios, laborales y ambientales?

Conversamos al respecto con el equipo de especialistas en inmobiliario, derecho ambiental, ESG y corporativo de Arias - Costa Rica, los socios Carlos Ubico, Carlos Camacho y Roberto Cordero. 

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El impulso en Costa Rica

El impulso del sector inmobiliario para el turismo en Costa Rica es evidente y prometedor, a decir de Carlos Camacho. Su potencial se plasma en el desarrollo de proyectos inmobiliarios vinculados al turismo. 

De acuerdo con el abogado, quien además de liderar la práctica inmobiliario está al frente de las áreas de comercio internacional & IED, asuntos de gobierno y telecomunicaciones en la firma, actualmente hay "15 proyectos hoteleros con una inversión de USD 540 millones", incluyendo desarrollos de Hilton en Guanacaste y cerca del aeropuerto internacional Juan Santamaría. 

Carlos Ubico, quien no solo dirige medio ambiente, sino también los departamentos de derecho administrativo y contratación administrativa en Arias - Costa Rica, destaca la importancia de mejorar la infraestructura pública, especialmente a través de las Asociaciones Público-Privadas (APP). 

El especialista asegura que "todo este desarrollo implica la necesidad de crear una infraestructura pública apta y eficiente, para que facilite la atracción del turismo, ante lo cual las APP son fundamentales", por lo que recomienda que el marco normativo actual sea revisado para captar más inversión.

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Plan estratégico: claves para aprovechar el impulso

Para articular un plan estratégico que aproveche el impulso del turismo y el desarrollo del sector inmobiliario en Costa Rica, es crucial considerar varios aspectos estratégicos y enfrentar desafíos legales y regulatorios. 

Según Roberto Cordero, quien lidera las prácticas de derecho ambiental, salud, seguridad ocupacional y seguridad alimentaria en la firma centroamericana, son dos los frentes claves a tener en cuenta:

• La inversión en turismo requiere una debida diligencia exhaustiva para determinar la aptitud de la propiedad y su correspondencia con el zonaje correspondiente.
• Es importante, además, considerar aspectos tributarios, como optar por la declaración turística que permita acceder a tratamientos fiscales favorables.

En cuanto a los principales desafíos legales y regulatorios que enfrentan los desarrolladores de proyectos inmobiliarios y de infraestructura turística en Costa Rica, Cordero identifica varios puntos críticos. 

Por un lado, existen dificultades para agilizar los procesos de obtención de concesiones de zonas marítimo-terrestres, lo que puede retrasar significativamente el desarrollo de proyectos turísticos. Además, la accesibilidad a servicios públicos como agua y electricidad es indispensable para obtener permisos de construcción, pero en áreas como Guanacaste, la baja disponibilidad de estos recursos ha frenado -e incluso- disminuido el desarrollo e inversión en la zona.

Es así que para aprovechar el impulso del turismo y el desarrollo del sector inmobiliario en Costa Rica, es fundamental abordar estos aspectos estratégicos y superar los desafíos legales y regulatorios identificados, asegurando así un crecimiento sostenible y exitoso en la industria turística y el sector inmobiliario del país.

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Considerando el impacto ambiental de los proyectos inmobiliarios, ¿qué regulaciones deben observarse para garantizar la sostenibilidad y protección del entorno natural?

Carlos Ubico: Dentro del extenso marco regulatorio ambiental de Costa Rica, las zonas costeras enfrentan grandes requerimientos y requisitos, entre los que, para garantizar la sostenibilidad y el entorno natural, están los siguientes:

• En primera instancia, la disponibilidad de agua, que no solo es el acceso al recurso hídrico, sino la capacidad del acuífero o acueducto rural o fuentes subterráneas (pozos o nacientes) o superficiales (ríos o quebradas), que tengan la cantidad necesaria para el proyecto sin impactar en forma negativa a los vecinos aguas arriba o aguas abajo. Con ello es necesario tener la solicitud de permiso-concesión, de acuerdo con el Manual de Dotación establecido por la Dirección de Aguas, y con las proyecciones y proporciones de uso, de crecimiento y de manejo responsable en todas las actividades turísticas a desarrollar (habitaciones, cocina, piscinas, etc.)  

El permiso o concesión de agua —que se mide en litros por segundo y en un régimen de bombeo específico— debe ser acorde con el desarrollo, para alcanzar la sostenibilidad, por lo que se debe cumplir con los Reglamentos de Calidad de Agua Potable, Reglamentos de Exploración y Concesión de Aguas, Reglamento de Impacto Ambiental, Manual de Dotación de Actividades de la Dirección de Aguas, la Ley de Aguas, la Ley Orgánica del Ambiente y la Ley Forestal.

• El tratamiento de las aguas residuales ordinarias o industriales, para que su vertido a un río o quebrada o al mar sea acorde con los parámetros del Reglamento de Vertido y Reúso; si es por el segundo objetivo, que es reúso (y que es obligatorio en la Península de Papagayo), ese debe ser con parámetros más exigentes, por cuanto la mayoría de las zonas de riego son de recreación —como campos de golf o jardines con senderos para huéspedes—, y deben tener un proceso de desinfección aún más responsable. Aquí están la Ley Orgánica del Ambiental, la Ley de Conservación de Vida Silvestre, y el Reglamento de Vertido y Reúso de Aguas Residuales.

Roberto Cordero: De otro lado, el consumo de energía debe hacerse en una forma proporcional al consumo de la zona, a las capacidades de la infraestructura actual de la comunidad o con un impacto responsable, en el que se promueva el desarrollo de estructuras o puntos de conexión que apoyen el desarrollo comunitario y no generen un impacto negativo adicional. Las normas relacionadas son la Ley Orgánica del Ambiente, La Ley de Uso Racional de la Energía y su Reglamento.

Adicionalmente, la protección y conservación de las zonas costeras, forestales y las fuentes de agua son obligatorias, no solo por el estudio de impacto ambiental, sus medidas de compensación y mitigación, sino que además existen zonas de retiro o protección adicional que obligan al distanciamiento o respeto de estas.

Por ejemplo, 15 a 50 metros de los cuerpos de agua (Ley Forestal), 50 y 150 metros de la línea costera (Ley de Zona Marítimo Terrestre), 100 y 200 metros de radio de las nacientes captadas y las de acueductos rurales-respectivamente (Ley de Aguas), zonas de influencia de manglar-humedales-50 metros (Ley de Aguas y pronunciamiento de la Procuraduría General de la República/PGR). 

Además, puede haber o existir o inclusive declararse zonas de amortiguamiento o zonas de uso restringido, en las que se presenten restricciones adicionales.

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¿Cómo pueden los desarrolladores extranjeros y locales garantizar el cumplimiento de las regulaciones locales al invertir en proyectos turísticos en Costa Rica?

Carlos Camacho: Para garantizar el cumplimiento de las regulaciones locales al invertir en proyectos turísticos en Costa Rica, tanto los desarrolladores extranjeros como los locales deben tomar varias medidas y consideraciones, entre las que destacan:

1. Investigación y comprensión de las regulaciones: Antes de comenzar cualquier proyecto, es crucial comprender las regulaciones locales relacionadas con el proyecto a desarrollar. Esto incluye planes reguladores, permisos de construcción, regulaciones ambientales, leyes laborales y cualquier otro requisito específico para el sector turístico.
2. Asesoramiento legal y consultoría: Contratar a abogados y consultores locales con experiencia en el sector turístico y en las regulaciones locales puede ser invaluable. Estos pueden guiar al desarrollador o inversionista sobre cómo cumplir con las regulaciones locales y realizar los trámites legales que sean necesarios.
3. Evaluación de impacto ambiental y social: Costa Rica es conocida por su enfoque en la sostenibilidad y la conservación ambiental. Los desarrolladores e inversionistas deben realizar evaluaciones exhaustivas del impacto ambiental y social que generará su proyecto y asegurarse de cumplir con todas las regulaciones ambientales.
4. Educación y capacitación del personal: Asegurarse de que el personal esté capacitado y consciente de las regulaciones locales es vital para garantizar el cumplimiento. Esto puede incluir capacitación en temas como protección ambiental, salud y seguridad laboral y cumplimiento de regulaciones específicas del sector turístico.

Dentro del marco legal actual, ¿cuáles son las mejores prácticas para maximizar el uso de Asociaciones Público-Privadas (APP) en la construcción de infraestructura turística? 

Carlos Camacho: Dentro del marco legal actual, las mejores prácticas para maximizar el uso de las APP en desarrollo de infraestructura turística se sitúan en el desarrollo de una adecuada y equilibrada distribución de riesgos, un modelo que financieramente sea respaldado por el sector bancario y el involucramiento social de las comunidades en el proyecto.

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¿Qué reformas o ajustes legislativos serán necesarios para fomentar una mayor participación privada en la construcción de infraestructura, como acueductos y alcantarillados, bajo el modelo de APP en Costa Rica?

Carlos Ubico: El ajuste legislativo más importante para fomentar una mayor participación es la una distribución de riesgos más equilibrada. Esto se debe a que, en la normativa actual, la mayoría de los riesgos recaen sobre la parte privada de la asociación, lo que desincentiva el desarrollo de APP.

Por otro lado, se necesita reformar el marco legislativo actual para que estos proyectos sean más ‘banqueables’, y existan más oportunidades de financiamiento para estos proyectos. 

¿Cuáles son las consideraciones legales clave para los compradores extranjeros que buscan adquirir propiedades inmobiliarias en Costa Rica, especialmente en zonas turísticas?

Roberto Cordero: Consideramos que las principales consideraciones legales para los compradores extranjeros interesados en adquirir propiedades en zonas turísticas son las siguientes:

1. Regulaciones y requisitos para la obtención de concesiones en Zona Marítimo Terrestre: Esto incluye entender las estructuras y a quiénes pueden aplicar y obtener este tipo de concesiones. 
2. Permisos de construcción: Requisitos generales y específicos para obtener los permisos de construcción. Estos son fundamentales para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario. 
3. Atención a los planes reguladores y lineamientos de construcción: Es de vital importancia diseñar proyectos que vayan de acuerdo con el plan regulador que emita el gobierno local (municipalidad) de cada cantón. Adicional a este plan regulador, emitirán lineamientos de construcción que deberán ser respetados en cualquier desarrollo o proyecto. 
4. Accesibilidad a recursos públicos: En Costa Rica es indispensable contar con acceso a electricidad y agua para obtener permisos de construcción. En el caso del agua, cuando la empresa local encargada de proveer estos servicios no tenga disponibilidad de agua en el área, el interesado podrá verificar la posibilidad y viabilidad de contar con un pozo dentro del desarrollo para abastecer de agua el proyecto. La autorización para la construcción y utilización del pozo se otorgará mediante una concesión, que será dada por la Dirección de Aguas o la Asociación Administradora de Acueductos y Alcantarillados (Asada) de la zona donde se pretende desarrollar el proyecto. 
5. Viabilidad Ambiental del Proyecto: Todo proyecto o desarrollo previo a su puesta en marcha e inicio deberá contar con el visto bueno y viabilidad ambiental, que deberá ser emitida por la Secretaría Técnica Nacional Ambiental.

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