El mercado inmobiliario peruano ha enfrentado varios desafíos en los últimos años, que han limitado su crecimiento y desarrollo. La inestabilidad política, la recesión económica global y la oposición a las viviendas de interés social (VIS) desde el ámbito municipal han afectado significativamente a este sector. Para comprender las oportunidades que se presentan en el 2024, es importante analizar cómo cerró el mercado inmobiliario el año anterior.
Durante el tercer trimestre de 2023, la venta de viviendas en Perú disminuyó en un 8 %, en comparación con el mismo periodo en 2022, según datos de CAPECO. Además, el 42 % de las promotoras inmobiliarias experimentaron una contracción en sus ventas.
Esta reducción no se debió a un aumento en los precios de las viviendas, ya que los precios apenas aumentaron un 0.3 % durante el año pasado, según el informe de mercado de Urbania. Esta tendencia se atribuye, en parte, a las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios y a la reducción de inversiones en el sector privado. La restricción en la oferta de VIS también ha contribuido a esta situación.
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Es importante conocer el origen del problema, veamos. Dentro de las modalidades establecidas para la obtención de una licencia de edificación, el procedimiento de acudir al revisor urbano se convirtió en la alternativa predilecta para los desarrolladores inmobiliarios, debido a la celeridad y al bypass burocrático que esta ejecuta, en relación con las Comisiones Técnicas municipales usuales.
Entonces, ¿cuál es el origen de la controversia? La respuesta es bastante sencilla: durante los últimos años, los revisores urbanos venían aprobando proyectos de edificación de VIS, en atención a lo dispuesto por el ya derogado Decreto Supremo No. 010-2018-Vivienda, norma que permitía la construcción de VIS en zonas residenciales de densidad alta, media y baja, con límites de altura y densidad habitacional máxima superiores a los establecidos en la normativa municipal de zonificación para viviendas “no sociales”. Esto incomodó a varias municipalidades, que percibieron este evento como un atentado a sus competencias y a la “residencialidad”.
A raíz de esto, el Tribunal Constitucional se pronunció en la sentencia 302/2023 señalando que, sin perjuicio de que la VIS es un derecho reconocido por el Estado, “la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones son competencias municipales exclusivas” y que el desarrollo de estos proyectos tendrá lugar una vez se determine debidamente la zonificación y altura máxima que les corresponda.
Como era de esperarse, este pronunciamiento trajo como consecuencia la suspensión de decenas de licencias de construcción, otorgadas regularmente bajo el amparo de la normativa antes vigente.
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Recientemente, la Municipalidad de Miraflores publicó el Decreto de Alcaldía No. 001/2024, en el que crea el “Comité evaluador de solicitudes de sustitución de medidas correctivas de demolición o de retiro”.
El esquema es bastante sencillo y claramente dirigido a las VIS. Todos los desarrolladores de proyectos inmobiliarios, como protección, podrán acogerse al pago de una contribución “voluntaria” a efectos de evitar que las medidas correctivas de demolición o retiro les sean aplicadas, siempre que hayan recibido una licencia de construcción que la municipalidad considere irregular debido a que:
- Exceden el límite de altura máxima.
- Exceden el límite de área edificada.
- Cuenten con un déficit de estacionamientos.
Quizás esta medida busca apagar un incendio causado por las mismas municipalidades.
Si este problema continúa, el vacío normativo traerá como consecuencia menores inversiones en el sector inmobiliario, la reducción de la oferta de VIS y, con esto, la restricción del acceso a la vivienda formal de un grupo significativo de la población. Justamente, uno de los objetivos de las VIS es reducir el déficit habitacional que a la fecha asciende a cerca de dos millones de viviendas a nivel nacional.
No obstante, no hay solo malas noticias para el sector: el pasado 08 de febrero de 2024 el Banco Central de Reserva redujo la tasa de interés de referencia a 6,25%, su nivel más bajo desde 2022, lo que podría resultar en una reducción de las tasas de interés de los créditos hipotecarios en moneda nacional. Esto podría incentivar la compra de viviendas, especialmente si se combina con estabilidad en los precios de las propiedades.
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Sin perjuicio de lo anterior, no podemos perder de vista otros factores que podrían afectar el desarrollo del sector inmobiliario a lo largo del presente año: la baja inversión por falta de confianza en el Estado, la recesión económica y la constante oposición de las municipalidades al desarrollo de proyectos VIS.
Claro está que, aunque la situación de las VIS sea incierta, los acercamientos entre el Gobierno Central, el sector privado y diversas municipalidades de Lima se mantienen, de modo que esperamos las novedades en esta materia durante el primer trimestre del año.
Entonces queda mucho por trabajar para superar la desconfianza de los inversionistas y la problemática de la VIS, retos que son importantes para el crecimiento y desarrollo del sector para este año 2024.
*Angello Rivera es asociado principal en Osterling Abogados.
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