México: Elementos clave para evitar la frustración de proyectos inmobiliarios

Cada vez es más común ver noticias relacionadas con inversiones millonarias en proyectos fracasados como aeropuertos, fuentes renovables de energía, desarrollos habitacionales, comerciales e industriales, solo por nombrar algunos.

Los elementos que deben considerarse para determinar la viabilidad de un proyecto no deben limitarse a análisis financieros o estadísticos. Debido a la complejidad y abundancia regulatoria a la que hoy en día se enfrentan los desarrolladores, resulta necesario evaluar la factibilidad de un proyecto de manera integral. Esto incluye el estudio de los factores técnico/jurídicos que pudieran limitar la implementación e inclusive operación del proyecto en cuestión.

Si no es que en todos los casos, en su mayoría, la puesta en marcha de un proyecto implica inversión inmobiliaria para su establecimiento físico. En este artículo se resumen 4 indicadores esenciales en cualquier tipo de proyecto, que deben analizarse minuciosamente para asegurar la funcionalidad operativa y viabilidad del proyecto desde un punto de vista inmobiliario.

1. Uso de suelo y servicios

Este indicador es una constante en el fracaso de proyectos. El desconocimiento de la normativa urbana relacionada con el uso y aprovechamiento del suelo puede tener consecuencias severas en la funcionalidad operativa del proyecto.

En ese sentido, no basta con confirmar que el inmueble en donde se pretende establecer físicamente el proyecto cumple con los requerimientos técnicos del proyecto mismo, sino que resulta esencial (inclusive antes de invertir en el inmueble) verificar su zonificación urbana conforme al Programa de Desarrollo Urbano que le sea aplicable para conocer su uso de suelo y las actividades permitidas para el inmueble en cuestión.

Verificar el uso de suelo del inmueble no implica únicamente conocer el listado de actividades que pueden establecerse en un sitio, sino que también nos permite saber las reglas que deberán seguirse para su aprovechamiento. Esto incluye superficie máxima de construcciones y de área libre de construcciones, niveles permitidos, establecimiento de áreas verdes, número de cajones de estacionamiento obligatorios, entre otros.

El uso de suelo de un inmueble puede consultarse mediante la obtención de un certificado de zonificación que debe tramitarse ante la autoridad urbana competente. Dicho documento reflejará la zonificación, actividades permitidas, normatividad urbana y reglas de aprovechamiento que le son aplicables a un inmueble en específico. De esta forma, el desarrollador de un proyecto puede evaluar la factibilidad de su proyecto desde un punto de vista técnico/jurídico – inmobiliario.

Debe tomarse en cuenta que no contar con un uso de suelo adecuado y compatible con las actividades un proyecto, así como no cumplir con la reglamentación urbana para el aprovechamiento del inmueble donde se pretende establecer, puede derivar en la imposición de sanciones administrativas las cuales incluyen multas económicas e, incluso, la clausura del sitio.

2. Consideraciones ambientales

Además de tomar en cuenta todos los permisos ambientales que deberán tramitarse para poner en marcha un proyecto (impacto y riesgo ambiental, licencia para funcionamiento de fuentes fijas de emisiones, cambio de uso de suelo forestal, entre otros); primero será importante determinar su viabilidad desde una perspectiva de zonificación ambiental.

Esta zonificación es una especie de uso de suelo en materia ambiental. Así como existen Programas de Desarrollo Urbano que regulan el aprovechamiento de la tierra desde un punto de vista urbano, en la mayoría de los Estados que comprende la República Mexicana, el “uso de suelo ambiental” de su territorio se encuentra reglamentado a través de Programas de Ordenamiento Ecológico Territorial.

Estos Programas de Ordenamiento regulan el aprovechamiento del suelo de manera ecológica, y que permita lograr armonía entre las actividades humanas y la oferta de recursos naturales que un sitio específico puede ofrecer. Así como un Programa Urbano clasifica el suelo en: industrial, comercial, servicios, habitacional, etc.; estos Programas de Ordenamiento incluyen clasificaciones ecológicas, como por ejemplo: aprovechamiento de recursos naturales, actividades industriales limitadas o condicionadas, zona de protección, reserva natural, etc.

Por lo anterior, además de verificar el uso de suelo conforme a los Programas de Desarrollo Urbano, resulta necesario confirmar la zonificación ambiental aplicable al inmueble a efecto de determinar la viabilidad del proyecto bajo una perspectiva ecológica.

Las autoridades encargadas de la expedición de permisos relacionados con la operación de inmuebles se encuentran obligadas a tomar en cuenta la Ordenación Ecológica del territorio para el otorgamiento de dichos permisos. En caso de que el permiso correspondiente no sea consistente con las previsiones de los Programas de Ordenamiento aplicables, el permiso será nulo.

3. Análisis de antecedentes del inmueble

No basta con revisar un certificado de gravámenes para confirmar el actual propietario y, en su caso, gravámenes y afectaciones inscritos en contra del inmueble en que se pretende invertir.

Siempre será muy importante verificar los antecedentes completos del título de propiedad del inmueble para confirmar la cadena lógica de cambio de manos de propietarios de dicho inmueble hasta su propietario actual, así como para poder detectar antecedentes en los que se debiera poner especial atención para prevenir alguna contingencia en el futuro; como por ejemplo antecedentes agrarios, transmisiones de posesión y no de propiedad, sitios contaminados, entre otros.

4. Comunidades indígenas

Con base en el artículo 2° constitucional, son comunidades integrantes de un pueblo indígena aquellas que formen una unidad social, económica y cultural, asentadas en un territorio y que reconocen autoridades propias de acuerdo con sus usos y costumbres.

El derecho a la consulta de los pueblos indígenas es un derecho reconocido a nivel nacional e internacional, que tiene como propósito que a la comunidad o pueblo indígena se le otorgue los elementos necesarios para determinar si, a su parecer, existe una afectación a sus derechos.

La Oficina en México del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos ha señalado que el derecho a la consulta es tanto un derecho humano colectivo como un instrumento que le permite tener acceso a un goce efectivo de otros derechos básicos y se encuentra fundamentado en principios como la igualdad, libre determinación, pluralismo, identidad y respeto a su tierra, territorio y recursos naturales. (OACNUDH, “El derecho a la consulta de los pueblos indígenas: la importancia de su implementación en el contexto de los proyectos de desarrollo a gran escala”, 2011: 13)

El artículo sexto del Convenio 169 de la Organización Internacional del Trabajo (“OIT”) estipula la obligación por parte de los gobiernos de “consultar a los pueblos interesados cada vez que se prevean medidas legislativas o administrativas susceptibles de afectarles directamente”.

Asimismo, dicho Convenio establece un lineamiento sobre cómo se debe consultar a los pueblos indígenas y tribales, mismo que reproducimos aquí:

• La consulta a los pueblos indígenas debe realizarse a través de procedimientos apropiados, de buena fe, y a través de sus instituciones representativas;


• Los pueblos involucrados deben tener la oportunidad de participar libremente en todos los niveles en la formulación, implementación y evaluación de medidas y programas que les conciernen directamente;


• Otro componente importante del concepto de consulta es el de representatividad. Si no se desarrolla un proceso de consulta apropiado con las instituciones u organizaciones indígenas y tribales que son verdaderamente representativas de esos pueblos, entonces las consultas no cumplirían con los requisitos del Convenio.

La consulta debe hacerse de buena fe, con el objetivo de llegar a un acuerdo. Las partes involucradas deben buscar establecer un dialogo que les permita encontrar soluciones adecuadas en un ambiente de respeto mutuo y participación plena. La Organización Internacional del Trabajo considera que una consulta es efectiva cuando los interesados tienen la oportunidad de influir la decisión adoptada. Esto significa una consulta real y oportuna.

No obstante el Convenio 169 de la OIT fue ratificado hace más de 15 años, hasta hace apenas algunos años la consulta indígena ha tomado gran relevancia en la implementación de proyectos en nuestro país.

Tras las reformas estructurales que se han llevado a cabo en los últimos años, y derivado de la reciente legislación en materia de energía (como la Ley de Hidrocarburos y la Ley de la Industria Eléctrica), ya se contempla la obligación expresa de los desarrolladores energéticos para realizar consultas de esta naturaleza (véase artículo 120 y 119 respectivamente.)

Previo desarrollo de cualquier proyecto es muy importante llevar  a cabo un análisis que permita detectar la presencia de comunidades indígenas que pudieran verse afectadas por su implementación, a efecto de cumplir con todos los requisitos relacionados con consulta y consentimiento previo libre e informado de las comunidades indígenas correspondientes y así prevenir el acontecimiento de disputas que pudieran frustrar al proyecto.

Un caso muy sonado en México fue el relativo al Acueducto Independencia, en el Estado de Sonora, en donde -sin informar ni obtener el consentimiento de la tribu Yaqui, en enero de 2010-, el gobierno del Estado presentó el proyecto denominado “Sonora Sistema Integral”, donde se proponían diversas obras hidráulicas para abastecer de agua a varias ciudades del Estado. Entre las obras contempladas, se propuso un acueducto (Acueducto Independencia) que desde el río Yaqui, en la presa Plutarco Elías Calles, trasladaría 75 millones de metros cúbicos de agua anuales hasta la ciudad de Hermosillo.  Tras seguirse el procedimiento correspondiente, la autoridad competente otorgó 50 millones de metros cúbicos de agua para la construcción del mencionado acueducto, se prosiguió a publicar la convocatoria para licitar su construcción y, cuando fue requerido, se ingresó para su evaluación la Manifestación de Impacto Ambiental, misma que fue autorizada.

Cabe señalar que en ninguno de los procesos se cumplió con obligación de informar y buscar el consentimiento de las comunidades indígenas afectadas, por lo que la tribu Yaqui presentó demanda de amparo, misma que recibió sentencia favorable en mayo de 2012 y fue recurrida por las autoridades federales. Debido a la importancia y transcendencia de los temas que se resolvían en dicho juicio, la Suprema Corte de Justicia de la Nación decidió atraer el asunto y resolvió a favor de la tribu Yaqui, otorgando el amparo en contra de la Autorización de Impacto Ambiental otorgada por la SEMARNAT para la construcción del Acueducto y ordenó reponer el proceso cumpliendo con el proceso de consulta a la tribu.

Lo anterior es un ejemplo claro de las consecuencias fatales que puede provocar omitir la consulta indígena.