En medio de la propagación de la pandemia del COVID-19, no es una sorpresa que se dificulte para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, mismos que fueron redactados para una situación muy distinta a la actual. Este artículo, en particular, se refiere a las cláusulas sobre la obligación de pago del precio de la locación.
Hace casi un mes fue publicado en el Boletín Oficial el decreto 320/2020, el Gobierno argentino estableció una serie de medidas muy beneficiosas para los locatarios que no pueden afrontar el pago de los alquileres, como también para los locatarios con contratos próximos a vencer.
El decreto 320/2020 no responde a la pregunta que actualmente se están haciendo los pequeños y medianos comerciantes, teniendo en cuenta que sus locales comerciales se encuentran cerrados y no están generando ingresos: “¿puedo suspender el pago del alquiler, rescindir o readecuar el contrato?” Se puede arribar a una respuesta a dicha pregunta teniendo en cuenta lo establecido por nuestro ordenamiento jurídico vigente.
La primera premisa que debemos tener en cuenta es que los contratos son para las partes como la ley misma, por eso esta solución legal que estamos analizando debe ser interpretada con sumo cuidado y prudencia, teniendo siempre en miras tanto la buena fe como las diligencias exigidas por el Código Civil y Comercial de la Nación.
Teniendo en cuenta el Decreto 279/20, específicamente en el art. 5 del segundo párrafo, se dispuso expresamente que "se suspende la apertura de locales, centros comerciales, establecimientos mayoristas y minoristas y cualquier otro lugar que requiera la presencia de personas. En este punto, cobra particular relevancia el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación, que suma a la polémica, pues establece que “si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.
Para realizar una interpretación integral también se debe tener en cuenta el dispositivo 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación, que establece que la imprevisión surge cuando la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por una alteración extraordinaria de las circunstancias, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada. Incluso habilita el derecho a plantear extrajudicialmente o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación.
Entonces, teniendo en cuenta los artículos mencionados, podría interpretarse que lo establecido por el decreto 279/202 configura una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al momento de celebración del contrato de locación, como así también una afectación a la cosa misma, por un hecho sobreviniente ajeno a las partes, como lo es la pandemia del COVID-19. El locatario entonces tiene derecho a:
1. Rescindir el contrato o suspender el pago del alquiler por los períodos cuyo uso y goce no recibe.
2. Solicitar la readecuación del mismo judicial o extrajudicialmente.
Si bien estas soluciones no en todos los casos serán procedentes, lo serán en muchos y muy variados temas, ya que las consecuencias económicas del coronavirus constituyen un hecho imprevisible y extraordinario.
En conclusión, siempre que se den las condiciones que prevé nuestro ordenamiento legal, la parte perjudicada podrá solicitar que el pago del canon locativo sea suspendido; o bien su readecuación ya sea solicitada judicial o extrajudicialmente. No será una tarea sencilla, pero sí jurídicamente viable.
Por último, cabe destacar que si bien la parte perjudicada cuenta con varios remedios legales, la renegociación entre locador y locatario es la solución más equitativa, práctica y adecuada, además de que será siempre mejor que embarcarse en un largo y costoso pleito judicial.
*Jorge Daniel Grispo es managing partner de Estudio Grispo y Fiorella Zucarelli abogada corporativa en la misma firma.
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