El contrato de préstamo garantizado con hipoteca es una figura legal y financiera que, indudablemente, ha sido pilar del progreso económico mundial. De ahí que la Corte Suprema de Justicia de Panamá, en algunos de sus fallos, le haya dado importancia como parte del orden público económico.

Este óptimo progreso es posible en la medida en que la mayoría de los deudores paguen puntualmente el valor prestado. En caso de no cumplir con dicho pago a su acreedor, es necesario que se active un mecanismo para lograr el cobro expedito del crédito hipotecario inmobiliario, en un sistema de conversión seguro.

Préstamo con garantía hipotecaria o fideicomiso de garantía

Es importante mencionar que, en los últimos años las entidades crediticias han incrementado el uso del fideicomiso de garantía como soporte a sus préstamos, en lugar del préstamo garantizado con hipoteca.  A pesar de los beneficios que ofrece el fideicomiso de garantía a los acreedores y clientes, existe otro sector del mercado que mantiene en uso el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

Proceso de recobro de la deuda hipotecaria

El éxito de la figura legal del préstamo hipotecario exige la ejecución sumarísima de la garantía inmobiliaria, para el caso en que el préstamo caiga en retraso.  En el ordenamiento jurídico procesal panameño, el proceso judicial generalmente utilizado para el recobro de este tipo de deuda es el denominado “proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites”, por lo que tenemos a disposición el uso de un proceso que es especialísimo y sumarísimo.

La realidad es que el mencionado proceso no suele ser tan expedito. Afronta demoras tanto en la tramitación del mismo proceso judicial, como en el trámite siguiente a la inscripción de la adjudicación. Lo hace, principalmente, en la toma de posesión física del mismo bien rematado hasta lograr la venta efectiva, que es cuando se hará líquido el recobro.

Compartimos aquí cinco líneas de acción que reducirían los perjuicios nefastos de una demorada y deficiente conversión del activo liquidable mediante el proceso de cobranza mencionado:

1. Postular al órgano judicial una adaptación a la regulación de la forma de reparto de estos procesos en el Registro Único de Entrada, para que permita excluir, previamente, de cada reparto a los jueces que mantienen vínculos con entidades de crédito cuando estas son las ejecutantes.  En la práctica, el trámite de un impedimento judicial de este tipo puede dilatar más de dos meses la admisión de un proceso.  Lo anterior potenciaría el valioso tiempo de nuestros funcionarios judiciales.

2. Insistir en una reforma procesal que faculte al juez que supo del proceso de ejecución, para ordenar el lanzamiento de los ocupantes sin título del inmueble rematado.  En comparación a la gestión que le daban los corregidores, el proceso de lanzamiento por intruso —hoy competencia de los jueces de paz— no ha presentado las mejoras en los tiempos de respuesta esperadas. En algunos casos las propiedades rematadas son invadidas por oportunistas, que luego intentan acciones dilatorias de mala fe, postergando indefinidamente el proceso.

3. Instar al órgano judicial y al ejecutivo a que se tengan los fondos necesarios para la implementación de la ley de Insolvencia. Dicha ley crea los jueces de circuito de insolvencia y el Cuarto Tribunal del Primer Distrito Judicial, los cuales tendrían la facultad de conocer privativamente los procesos concursales de insolvencia y todos los procesos de ejecución de mayor cuantía. Es decir, esto incluiría el proceso ejecutivo hipotecario con renuncia de trámites.  A pesar de que la Ley se hizo efectiva el 2 de enero de 2017, no se han creado todavía los mencionados despachos judiciales ni se ha contratado personal.

4. Beneficiar la situación fiscal inmobiliaria de las garantías rematadas u otorgadas en dación en pago. En la actualidad, el valor catastral de un inmueble es elevado considerablemente con intereses, honorarios y gastos legales cuando se remata o entrega en dación en pago.  Si el deudor del préstamo omitió declarar las mejoras antes del remate, se torna aún más difícil el saneamiento de dicho inmueble para su venta posterior.

5. Promover en la población la cultura de administrar correctamente su presupuesto y enfatizar esta enseñanza desde la educación escolar.  Aunque algunas veces una deuda impaga puede explicarse por un problema de salud o pérdida del empleo, la gran mayoría parece tener como causante el virus del consumismo.

Pensemos, por un momento, en la repercusión económica que podría tener a nivel nacional una elevada tasa de retraso en el pago de los créditos hipotecarios y la imposibilidad de hacer efectiva la garantía inmobiliaria.  Se hace imperativo ejecutar las acciones correctivas anteriormente mencionadas.