La comunidad latinoamericana representan el mayor grupo extranjero que invierte en el sector inmobiliario residencial en Estados Unidos, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
México (8 %), Brasil (3 %) y Colombia (3 %) están en el top 10 entre los países del mundo, cuyos ciudadanos realizaron más transacciones en el mercado estadounidense de viviendas de segunda mano entre abril de 2021 y marzo de este año.
Completan el ranking Canadá a la cabeza (11 %); China, incluyendo República Popular de China, Hong Kong y Taiwán (6 %), e India (5 %), y por debajo Alemania, Reino Unido, Francia (2 %) y Japón (1 %).
En su estudio Transacciones internacionales en bienes raíces residenciales en Estados Unidos, divulgado en julio, NAR da cuenta de que 43 % de los compradores son extranjeros no residentes. El otro 57 % está representado por extranjeros residentes.
Al mismo tiempo, la institución muestra una caída de 7,9 % (8.400) en el número de transacciones, el nivel más bajo desde que comenzó a medir el indicador, en 2009, lo que adjudica a la obstaculización de viajes al extranjero, impuesta por la pandemia de COVID-19. El número total de viviendas adquiridas se situó en 98.600. Buena parte de las transacciones (44 %) se realizó en efectivo y la mayoría de compradores usa los inmuebles como casa de vacaciones o para alquilar.
En contraposición, refleja que las compras en dólares por parte de extranjeros no residentes crecieron 8,5 % para ubicarse en 59.000 millones, lo que se explica por un incremento interanual de 18 % en los precios para un promedio de 598.200 dólares.
Los estados receptores de la inversión son Florida (24 %) California (11 %) Texas (8 %) Arizona (7 %) New York (4 %) y North Carolina (4 %).
Invertir en un contexto convulso
Según PFS Realty, compañía estadounidense de bienes raíces, la inversión en este tipo de activos suele ser sencilla y se convierte en la puerta de entrada de latinoamericanos a transacciones más complejas: bien sea para vivir o para alquilar, obtener un inmueble permite a quienes adquieren una propiedad conseguir un estatus migratorio legal en el país.
PwC asegura que, a pesar de la pandemia del COVID-19 y del cambio de paradigma vida-trabajo, los bienes raíces continúan atrayendo capital dada su estabilidad y atractivo respecto de otra clase de activos. Para muestra, señala que en 2021 el volumen global de transacciones aumentó 59 % respecto al año anterior, impulsado por la demanda de propiedades residenciales e industriales y por la prima entre el rendimiento de la propiedad y las tasas de interés que se observa en la mayoría de los mercados globales.
Sin embargo, la consultora indica sobre una tendencia a la cautela de inversionistas. Quienes fueron consultados para un informe de perspectivas para 2022, señalaron que ante la creciente incertidumbre macroeconómica, marcada por el incremento de la inflación en Europa y Estados Unidos desde comienzos del año, preferían evaluar aún con mayor cuidado sus transacciones y esperar.
Aumento de tasas de la FED
El aumento de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal fue anunciado este 27 de julio, subió el indicador en 0,75 %, al igual que a mediados de junio. Se trata del cuarto ajuste en el año, con efecto en la tasa de interés fija a 30 años, la cual se sitúa en 5,54 % en promedio.
El Banco Central Europeo respondió de igual manera al incrementar los tipos de interés por primera vez en 11 años.
En Estados Unidos, la demanda de compradores se mantiene por encima de la oferta de unidades habitacionales y eso ha hecho que los precios se mantengan elevados hasta alcanzar niveles récord, pero los resultados de una encuesta aplicada entre marzo y abril de este año por Zillow Group descartan que haya una burbuja como la de 2006, que provocó la crisis financiera global en 2008 con el precedente de la crisis de las hipotecas subprime un año antes.
"Aunque parece cada vez más probable una recesión, el mercado inmobiliario actual es una bestia muy diferente de lo que vimos a mediados de la década de 2000", dijo segura de que, a diferencia de 2006, este mercado está respaldado por la ‘sólida suscripción de préstamos y la abrumadora proporción de hipotecas de tasa fija totalmente amortizadas’".
Caída de ventas y aumento de precios en viviendas
Por ahora y como era de esperarse, el aumento de los precios de las viviendas (80 % en relación con 2019, según NAR) y las altas tasas hipotecarias provocaron en junio una caída de 8,6 % en sobre las ventas cuyos contratos estaban firmados (es decir, ventas pendientes).
La venta de viviendas de segunda mano cayó por quinto mes consecutivo, mientras que las de viviendas nuevas alcanzó en junio su nivel más bajo en más de dos años. El inventario de viviendas usadas era de 1.260.000 unidades al cierre de junio.
Para la asociación estadounidense, que agrupa a 1,5 millones de corredores inmobiliarios, cerca de una cuarta parte de quienes compraron vivienda hace tres años hoy no cuenta con los ingresos suficientes para hacerlo. En medio de este panorama, NAR proyecta una caída de 13 % en las ventas en 2022 y la estabilización de las tasas hipotecarias en torno a 6 %.
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