Tradicionalmente, la inversión inmobiliaria ha sido considerada como una de las formas de inversión con menores riesgos y mayor seguridad; la compra de un inmueble para arrendarlo y recibir un retorno mensual, con la garantía de su apreciación de valor, parece ser un esquema sumamente confiable. Sin embargo, existen circunstancias y costos que complican y encarecen esta clásica forma de invertir.
Como descripción general de lo mínimo que se debe hacer para comprar una propiedad y rentabilizarla, se debe considerar: seleccionar el inmueble adecuado, por supuesto, ademas de verificar que los documentos registrales y municipales estén en orden; negociar los términos del contrato de compraventa y concretar la venta con los costos que dicha formalización involucra.
Una vez propietario, corresponde: ofrecer el inmueble en arrendamiento, negociar los términos del contrato de arrendamiento y entregar el inmueble en las condiciones pactadas. Ahora, durante el plazo del arrendamiento es importante gestionar el cobro de la renta y atender cualquier reclamo del inquilino respecto de algún desperfecto en el inmueble, además de realizar el pago de los impuestos de cargo del propietario, verificar el pago de los impuestos de cargo del inquilino y atender las reuniones para la toma de decisiones de la junta de propietarios sobre la administración del inmueble, en caso de que se trate de un departamento u oficina, entre otros.
Si traducimos esto en horas efectivas y las materializamos en dinero, probablemente llegaremos a la conclusión de que este tipo de inversión es un poco más costosa de lo esperado. Esto sumado al riesgo que existe de tener inquilinos morosos y que no desocupen el inmueble, algo que podría significar el inicio de un proceso judicial.
Frente a este mecanismo de inversión tradicional vemos con muy buenos ojos la acogida que están teniendo formas alternativas de inversión como los fideicomisos de titulización para inversión en renta de bienes raíces (FIBRA) y los fondos de inversión en rentas de bienes inmuebles (FIRBI).
Tanto los FIBRA como los FIRBI son mecanismos de inversión orientados a la adquisición, desarrollo y administración de inmuebles con la finalidad de generar renta. Para lograr brindar una rentabilidad interesante a sus inversionistas, estos instrumentos invierten en inmuebles estabilizados, es decir, que aseguren arrendamientos u otras modalidades de cesión en uso con plazos forzosos.
Lo interesante de estos vehículos de inversión es que cuentan con portafolios diversificados con activos inmobiliarios para usos diversos, entre ellos comerciales, industriales, hoteleros, residenciales o para oficinas, entre otros. Son una forma de garantizar que la inversión esté repartida en distintos sectores, lo que disminuye la exposición al riesgo de concentración en determinados tipos de propiedades. De esta forma, si una inversión fracasa, el impacto no debería ser tan significativo si el resto de inversiones son exitosas. Un tema adicional es que la diversificación no solo es respecto de los usos de los inmuebles, sino también por su ubicación geográfica (es posible realizar inversiones tanto dentro como fuera del Perú).
Estos vehículos no solo se presentan como una forma de inversión sino también como un mecanismo de financiamiento, atractivo para las empresas que entregan sus activos para convertirse en arrendatarios. Frente al tradicional financiamiento bancario que implica el repago de la deuda con intereses, esta puede ser una alternativa más eficiente en términos financieros. Hoy por hoy, la eficiencia financiera resulta necesaria y abaratar los costos de un financiamiento podría ser ventajoso para una empresa que busca liquidez.
Los FIBRA y los FIRBI son instrumentos de inversión seguros que garantizan un gobierno corporativo en el manejo de las inversiones. Se trata de patrimonios autónomos regulados y bajo supervisión de la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) en razón de que los certificados de participación emitidos son negociados en la Bolsa de Valores de Lima (BVL). Esto significa que estos valores mobiliarios podrán venderse relativamente rápido y, por tanto, la necesidad de liquidez de un inversionista podrá verse atendida de forma inmediata.
Una de las características fundamentales de este tipo de inversión es que la selección, adquisición, desarrollo y administración de los inmuebles estarán a cargo de gestores inmobiliarios con amplia experiencia en el sector, lo que no solo asegurará eficiencia en la gestión sino que garantizará un adecuado análisis en la toma de decisión de inversión (selección de los mejores inmuebles disponibles en el mercado en términos de ubicación para asegurar una mejor apreciación de estos, lo que se traduce en un mejor rendimiento de la inversión).
Un tema no menor es que todos los gastos relacionados con la propiedad de un inmueble serán eliminados completamente. En contrapartida, el inversionista no solo recibirá una renta mensual producto de la gestión de los vehículos de inversión, sino que además recibirá ganancias, siempre que se incremente el valor de los certificados de participación emitidos a través del reparto de utilidades. Por regulación se debe repartir al menos el 95 % de las utilidades en cada ejercicio fiscal.
En relación con el aspecto tributario, es importante resaltar que las rentas que se atribuyan producto del arrendamiento o cesión en uso de inmuebles estarán gravadas con la tasa del 5 % para el caso de personas naturales residentes en el Perú y para sociedades unipersonales constituidas en el exterior, a pesar de que se consideran beneficios empresariales. Estos modelos de inversión -además de ser una alternativa de inversión- permitirán el desarrollo de proyectos inmobiliarios de gran envergadura, lo que contribuirá al dinamismo y crecimiento de la industria inmobiliaria en el Perú.
Rossana Natteri Vilchez es socia de Estudio Olaechea.
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