En la primera semana de septiembre durante su presentación en el Congreso de la República, Geiner Alvarado López, ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento del Perú, expuso las políticas rectoras de su gestión. Entre otros anuncios importantes, el ministro comunicó que están elaborando un proyecto de Ley de Arrendamiento con la intención de promover la inversión en la construcción de inmuebles destinados al arrendamiento para vivienda.
De acuerdo con Luis Eduardo Aliaga Blanco, socio responsable del área inmobiliaria de la firma Li & Pazos Abogados, el proyecto se trata de una estrategia para reducir el déficit habitacional y promover la densificación en zonas populares consolidadas.
A decir del especialista en derecho urbano, aunque no se conoce con exactitud cuáles son los puntos que se van a modificar, todo apunta a que se optará por crear reglas destinadas al financiamiento de personas para que acceden a la ocupación de una vivienda por medio de un contrato de arrendamiento.
Desde la perspectiva de Aliaga Blanco, la modificación debería estar orientada a reforzar el cumplimiento de las obligaciones principales que cada parte tiene ante un contrato de arrendamiento. Es decir, poner énfasis en las obligaciones relativas al pago de la renta, al cuidado y mantenimiento del inmueble y a la desocupación al término del contrato.
¿Cómo ha modificado la pandemia las dinámicas de todos los tipos de arrendamientos y cómo el sector podría afrontar esos cambios?
La pandemia definitivamente ha cambiado los procedimientos usuales en la contratación, especialmente en el caso de contratos de arrendamiento. La coyuntura económica, golpeada producto de la pandemia, ha sido determinante en la negociación, renegociación y finalización de contratos de arrendamiento.
La paralización social ha cambiado los estándares de trabajo en centros de labores, particularmente en oficinas administrativas, algo que ha generado una devolución de metros cuadrados en áreas arrendadas y una serie de renegociaciones para disminuir el monto de la renta, suspenderla o, en muchos casos, finalizar el contrato para reducir costos, también por la adopción del trabajo remoto.
Considero que es clave adoptar algún tipo de estructura de atomización de espacios que permita arrendar áreas a terceros. Ante ello, las empresas que otorgan servicios de coworking, por ejemplo, podrían tener una ventaja en el mercado.
¿Frente a qué oportunidades de innovación se encuentra Perú?
Definitivamente, no es usual este tipo de cambio normativo. Ante esta coyuntura, el Estado tiene la oportunidad de precisar y afinar, de manera creativa, aspectos que podrían ser vulnerables y sensibles para para las partes contratantes. Un contrato inmobiliario, por ejemplo, se ha vuelto un instrumento que ayuda a dinamizar la economía en la colocación de activos de esta especie.
Todo cambio normativo siempre es una ventana para mejorar las estructuras. El Estado ha venido enfocando estos cambios en la creación de herramientas que permitan a los propietarios poder desalojar a los arrendatarios que no desocuparon el inmueble, sin embargo, este tipo de medidas no han tenido el impacto que se esperaba.
¿Qué es lo que se debería conservar de la legislación actual?
Considero que las normas que actualmente regulan los contratos de arrendamiento funcionan. El Código Civil permite dar un marco general suficiente para que sean los privados los que pueden darle contenido a cada una de las obligaciones principales en un contrato de arrendamiento.
Finalmente, pierde sentido que una norma regule todos los supuestos y aspectos que los privados pactan de acuerdo con sus intereses específicos y subjetivos.
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De acuerdo con los problemas frecuentes que le plantean sus clientes, ¿qué han obviado el Legislativo y el Ejecutivo en la norma y el reglamento de esta ley y que es importante para prevenir conflictos a futuro?
Aún no se conoce concretamente cuáles son los puntos que se abordaran en el proyecto, pero creo que si se pretende incentivar la contratación de arrendamientos el Estado no solo va a tener que crear los mecanismos que ayuden a salvaguardar a los propietarios, quienes son los principales dinamizadores del mercado, sino también deberá crear las herramientas que permitan que una mayor cantidad de personas tengan los medios para acceder a un inmueble mediante un arrendamiento.
En una visión desde el derecho urbanístico, ¿cuáles son sus consideraciones sobre la Política Nacional de Vivienda?
Creo que los esfuerzos del Ministerio de Vivienda no están siendo correctamente direccionados. Cabe preguntarnos como país si lo que queremos es ser un país de “arrendatarios” o un país de “propietarios”. Con ello se debe apuntar a desarrollar políticas públicas que nos ayuden a alcanzar estos objetivos.
Como contexto, debemos mencionar que el Perú es un país donde actualmente el nivel de informalidad predial alcanza cifras alarmantes: según algunos analistas casi un 60 % de la totalidad de los predios en zonas urbanas presentan algún nivel de informalidad y el porcentaje aumenta si nos referimos a los predios localizados en áreas rurales. En ese contexto, consideramos que la prioridad del Estado debe centralizarse en crear políticas públicas integrales e inclusivas.
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